Вступающий в силу с 1 января 2017 года Федеральный закон от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» полностью заменит уже привычный владельцам недвижимости Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и установит не только новые правила подачи документов в Росреестр, но также изменит сроки регистрации права, требования к предъявляемым для регистрации документам и основания для отказа в регистрации прав.

Изменения в регистрации прав на недвижимость в 2017 году

Вносимые новым Законом № 218-ФЗ изменения прежде всего коснутся способов подачи документов, предоставляемым на регистрацию – с нового года владелец недвижимости сможет обратиться с заявлением, находясь практически в любой точке мира, путем отправления документов в Росреестр либо многофункциональный центр на бумажном носителе по почте или в форме электронных документов и/или электронных образцов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью, с использованием сети Интернет посредством единого портала государственных и муниципальных услуг. Нововведением является возможность обращения за регистрацией права к уполномоченному лицу органа регистрации при выездном приеме документов его сотрудниками. В данном случае заявитель обязан предоставить свое заявление и приложенные к нему документы в бумажной форме при личном обращении к уполномоченному лицу Росреестра. Подробный перечень структурных подразделений, на которые будет возложена обязанность по осуществлению выездного приема документов, планируется разместить на официальном сайте Росреестра.

Несмотря на то, что большинство предъявляемых к представляемым на регистрацию документам требований останутся неизменными, некоторые условия регистрации новым законом все же существенно подкорректированы.

Так, в отличие от статьи 18 Закона № 122-ФЗ, которая в настоящее время обязывает заявителя подавать на регистрацию права два экземпляра-подлинника правоустанавливающих документов, один из которых после осуществления регистрации возвращается правообладателю, в соответствии с частью 3 статьи 21 Закона № 218-ФЗ заявитель будет представлять в орган Росреестра документы, служащие основанием для регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения права и обременения недвижимости не менее чем в двух экземплярах, один из которых (подлинник) сразу возвращается заявителю. Кроме того, акты органов государственной власти, органов местного самоуправления, а также судебные акты, устанавливающие права заявителя на недвижимое имущество, нужно будет представлять на регистрацию на бумажном носителе в одном экземпляре копии (а не подлинниках, как сейчас), который сканируется сотрудником Росреестра и при завершении регистрации также возвращается заявителю. В то же время согласно части 4 статьи 21 Закона № 218-ФЗ межевые и технические планы, акты обследования, карты-планы территории необходимо будет представлять в орган регистрации в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера.

Новый закон изменяет и порядок регистрации прав, возникших у заявителя в результате публичных отношений с государственными органами. Если право на недвижимое имущество возникло у правообладателя на основании акта государственного органа или органа местного самоуправления, либо в результате заключения договора с такими органами, то государственный орган или орган местного самоуправления обязан будет самостоятельно направить в Росреестр документы для осуществления регистрации в течение пяти рабочих дней с даты принятия акта либо с даты совершения сделки в отношении указанного в ней объекта недвижимости. Однако следует заметить, что при этом законодатель не устанавливает меры ответственности для указанных органов власти в случае несоблюдения ими сроков направления документов в орган регистрации, посему в интересах правообладателя осуществлять контроль за соблюдением данной обязанности.

Коснутся также изменения и процедуры сбора дополнительных документов, которые помимо основных правоустанавливающих документов на недвижимое имущество предоставляются заявителем в орган регистрации. В частности, действующий ныне Закон № 122-ФЗ обязывает орган регистрации самостоятельно запрашивать в налоговой инспекции относительно заявителя только выписку из Единого государственного реестра юридических лиц, обязанность же по предоставлению учредительных документов (или их нотариальных копий) возлагает непосредственно на заявителя. Новый Закон № 218-ФЗ в независимости от предоставления учредительных документов заявителем предусматривает обязанность органа регистрации самостоятельно запросить данные документы у налогового органа.

Статьей 13 Закона № 218-ФЗ также предусмотрено обязательное направление уведомления правообладателю объекта недвижимости о поступлении в орган регистрации заявления о регистрации права относительно принадлежащего ему объекта. При этом в соответствии с Порядком уведомления органом регистрации прав правообладателя о поступлении заявления о государственной регистрации прав на объект недвижимости, сведения о котором содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, утвержденном приказом Минэкономразвития России от 15.03.2016 г. № 127 и вступающим в действие также 1 января 2017 года, направить подобное уведомление Росреестр обязан в день поступления заявления о регистрации права, если сведения о данном объекте недвижимости уже содержатся в ЕГРН.

Кроме того, не менее важные изменения коснутся и сроков осуществления государственной регистрации прав. Если в настоящее время действует общее правило десяти рабочих дней со дня приема заявления, за исключением государственной регистрации ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых и жилых помещений и осуществляемой на основании нотариально заверенных документов, то с 01.01.2017 года вводится в действие разграничение сроков проведения регистрационных действий в зависимости от органа, в который обратился заявитель (Росреестр или МФЦ), а также в зависимости от вида оказываемой заявителю услуги (постановка на кадастровый учет, регистрация права, внесение записи в реестр недвижимости и т.п.). Увеличатся сроки для устранения заявителем причин, препятствующих осуществлению регистрации.

Закон № 122-ФЗ предусматривает как основания для приостановления регистрации прав органом Росреестра, так и перечень оснований для отказа в их осуществлении. В отличие от действующих норм, статьей 26 Закона № 218-ФЗ предусмотрены только основания для приостановления регистрационных действий. Для отказа в регистрации права законом установлено лишь одно, но существенное основание - согласно статье 27 Закона в регистрации права будет отказано в случае не устранения в течение срока приостановления причин, препятствующих осуществлению регистрации права. При этом количество подобных препятствий, не устранение которых будет причиной отказа в регистрации, увеличено законодателем с 13 до 51!

Таким образом, несмотря на декларирование в качестве цели принятия нового Закона № 218-ФЗ упрощения процедуры регистрации прав и повышения качества оказания государственных услуг, на деле заявители вполне рискуют столкнуться с рядом новелл, существенно усложняющих данный процесс.

Прежде всего, значительно усложнит процедуру подготовки пакета документов, предоставляемых на регистрацию, необходимость нотариального удостоверения любой сделки в случае дальнейшего отправления документов в орган регистрации по почте (в данный момент нотариально удостоверяются только сделки, сами по себе подлежащие регистрации либо сделки, на основании которых регистрируется право или ограничение права на объект недвижимости).

Также не облегчит жизнь заявителям и появление условия для отказа органом регистрации в приеме документов. Нынешний Закон № 122-ФЗ не допускает возможности Росресстра отказать заявителю в приеме документов. В то же время с 01.01. 2017 года в случае личного предъявления документов на регистрацию заявителю в обязательном порядке потребуется доказать свою личность и правомочия на подачу документов.

Существенным образом расширено, как указывалось выше, и количество оснований для приостановления и дальнейшего отказа в регистрации права (теперь их стало 51). При этом 14 из них касаются возможности приостановления регистрационных действий в отношении прав на земельные участки.

Подобное увеличение количества оснований для приостановки регистрационных действий свидетельствует об ужесточении требований, предъявляемых законодателем как к самим объектам недвижимого имущества, так и к предъявляемым на регистрацию документам, требующим теперь более тщательного подготовительного правового анализа.

Автор статьи: Оксана Комедова